안녕하세요! 조정대상지역 해제에 발맞춰 앞으로 경매물건 분석의 저변을 넓혀보고자 오늘은 1기 신도시 일산을 견학하고 왔습니다.그중에서 특히 눈에 띄는 것이 있어서 소개해 드리도록 하겠습니다. 두 번만 유찰돼도 반값이 되는 고양 경매저감률(30%) 때문에 급부상한 이 물건. 얼른 구경하러 가봅시다! 본건 소개/입지 분석
일산서구 주엽역 인근 대형평수를 자랑하는 강성6단지 금호 한양아파트 공급 57평형 매물입니다. 앞서 말씀드린 것처럼 회당 저감률 30% 적용, 2회 유찰돼 감정가의 절반에도 못 미치는 5.9억으로 최저가 형성됐습니다. 그럼에도 보증금은 최저가의 10%로 입찰 가능해 입찰 부담이 적은 점이 장점입니다.임의경매이기 때문에 사전 설정된 담보권이 있다는 것을 인지하세요, 본격적으로 입지분석을 해보겠습니다.
설명할 포인트가 너무 많아서 지도가 좀 복잡해요. 그만큼 살기 좋은 곳이라고 생각하시고 천천히 둘러보세요.
일산생 지인이 손꼽을 때 살기 좋은 곳 중 하나. 그것은 주엽이 너입니다. 일산에서 서울 대치/강남권에 충분히 분류합니다. 우선 3호선 주엽 역이 가까워서 이용하기 쉽고 교통이 편리한 장점이 있습니다. 주엽이 너 역 주변 음식점, 은행, 마트, 휘트니스 클럽, 병원, 학원 등 여러 업종의 상가가 많이 있어 살기에 정말 좋은 단지입니다. 주변에 공원과 차 없는 보도가 있는, 조용하고 쾌적하고 안전하게 걸어서 갈 수 있으므로 좋아요. 새로운 삶을 시작하는 신혼 부부, 작은 아이가 있는 세대, 조용한 주변을 선호하는 분이면 만족하실 겁니다. 특히 이 아파트는 초품아라는 점이 너무 매력적입니다. 물건지가 속한 동과 당장은 접하고 있지 않지만, 도보 5분 정도로 충분합니다. 큰길을 건널 필요도 없어서 너무 안전합니다. 중학교도 도보 10분 이내에 도착할 수 있어 통학이 좋습니다. 그 밖에도 계획 도시답게 주변에 상당수의 초 중 고교가 있습니다. 무엇보다 일산의 두 대학원 거리인 우시로야 학원가가 인접하고 있습니다.( 다른 하나는 하쿠바 무라 학원 갑니다)일산의 내로라하는 학군지라는 명성이 까닭도 없이 있는 건 아니었던 모양입니다. 또 일산이 자랑하는 호수 공원이 가까이 있는 것도 부럽습니다. 물론 도보로 약 20분 정도 걸리지만, 한산한 주말에 넓은 호수 공원을 집 앞 공원처럼 산책할 수 있습니다. 강남까지 접속도 꽤 좋아집니다. 이미 잘 아시는 GTX-A킨텍스 역 때문입니다. 이를 바탕으로 킨텍스 주변 개발 호재도 현재 진행형입니다. IP융합 콘텐츠 클러스터가 바로 그것이지만 지금은 예산 감축 및 호텔 건설 관련 자본 유치가 원활하지 않게 보이지만 정부가 일자리 유치와 외국인 관광객 유치를 목적으로 적극적으로 진행 중이기 때문에 잘 될 것이라고 기대하고 있습니다. 일자리가 잘 되는 것에 특히 주목할 필요가 있습니다. 입지에서 가장 중요한 요소의 한가지예요.
출처 : 고양시
그 밖에도 입지면에서 좋은 점이 많은데 이 정도로 하고 넘어가겠습니다~
우선 아쉬운 점은 아파트 연식이 이제 30년차 구축을 향해 가고 있다는 점입니다. 지금 당장 논의되고 있는 재건축이나 리모델링 문제도 없는 것 같습니다. 주차는 가구당 1.7대로 매우 풍부한 점의 의외네요. 90년대에 지어진 1기 신도시 아파트는 당시 최신 공법으로 지어졌다고 들었는데 사실인 것 같습니다. 57평의 대형답게 방은 5개가 있으며 16층 로얄층, 남서향으로 일조량도 매우 풍부합니다.정문에서 바라본 전경입니다.그냥 내부 사진일 뿐이에요.배정초등학교인 강성초등학교입니다. 오른쪽 뒤에서 보셨는지도 보이네요.그럼 이쯤에서 실거주자의 솔직한 의견을 들어보겠습니다. 코너 안 코너 ‘직방 실거주 리뷰 정찰’입니다. 이번 포스팅은 내용이 너무 많아서 제가 요약한 버전만 공유할게요!권리 분석임차인이 없고 말소기준권리 아래 특수권리나 세금체납도 없어 깨끗한 물건입니다. 다만 이전 소유자가 사망하고 현재 과부가 거주하고 있는 것으로 확인돼 안타까운 마음이 듭니다. 아무쪼록 힘든 상황을 이겨냈으면 좋겠습니다. 경매가 정당한 권리로 구입하는 제도임에도 불구하고 이런 상황에 직면하면 조금 불편한 건 어쩔 수 없죠. 시세 분석현재 해당 평형의 시세는 약 10.3억원에 형성되어 있는 것으로 보입니다. 물론 작년 이후 1년 넘게 거래가 없었지만 주변 거래 사례 대비 전고점 대비 15% 할인된 가격으로 적용했습니다. 그래도 최저가인 5.9억원은 매우 저렴한 금액입니다. 2016.8월 당시 시세입니다. 전세를 둔다고 해도 전세가율은 무려 85% 수준에 육박합니다. 최근 마지막 거래가격인 5.2억원에 전세를 하더라도 1억원 미만의 투자금만 있으면 충분히 가능한 구조입니다. 월세는 2억/175만원대로 형성되어 있을 것으로 생각되오니 참고 부탁드립니다. 포스팅을 마치고포스팅을 올리면 가끔 광고하느냐는 질문을 받을 수 있습니다. 이 자리를 빌려서 다시 말씀드리고 싶습니다.나는 부동산 법인에 소속된 사람도 아니고, 내 생각에 애매하고 쓸 내용이 없는 물건은 소개하지 않아요. 포스팅 하나에 들이는 자료 조사, 작성 시간만도 반나절 이상 걸리니까요! ‘내가 좋으면 남들이 봐도 좋다’는 마인드를 견지하며 앞으로도 좋은 물건을 많이 공유해 나가겠습니다!.G.